現在の賃料は割高?それとも割安??現在の賃料水準が分かる「成約賃料DI」について徹底解説!!


新型コロナウイルス感染拡大により、生活様式や労働環境が一変。


自宅にいる時間が長くなったことから、より快適な生活環境を目指す人や、テレワークの増加によりオフィスを縮小する企業が増加しました。


そうした状況は、賃料市場にどういった影響をもたらしているのでしょうか?


そこで、本記事では、現在の賃料水準の動向を示す「成約賃料DI」について徹底解説した上で、現在の賃料水準の動向などについて解説していこうと思います。

1.成約賃料DIとは?

成約賃料DIとは、物件ごとに半年前の賃料水準と比較し、賃料が上昇した物件、据え置きの物件、下落した物件の割合を求め、賃料が上昇した物件の割合から賃料が減少した物件の割合を引いて求められる指数です。


そのため、成約賃料DIがプラスであれば、半年前より賃料が上昇した物件が多く、反対に、マイナスであれば、賃料が減少した物件の方が多いことを示しています。


「成約賃料DI」と言われているだけあって、本指標は、「成約」ベースのデータを基に算出されます。


リスくん
ちなみに、こので言う「成約」というのは、契約が成立した物件のことを指しています。

2.空室率と賃料の関係

賃料と密接に関係しているのが「空室率」です。


空室率が上昇すれば、その物件のオーナーは空室を埋めるために、賃料を下げる傾向にあります。反対に、空室率が減少すれば、オーナーは強気な姿勢で望めるため、賃料が上がります。


従って、空室率と成約賃料DIは逆相関の関係にあるのです。


また、オフィス市場における成約賃料DIの主な公表主体である「株式会社ザイマックス」は、オフィス空室率も同レポート内で公表しているため、併せて確認すると良いでしょう。


3.成約賃料DIの動向 〜 オフィス市場編

ザイマックスが公表した2020年第4四半期のオフィスマーケットレポートによると、2020年10月〜12月期の東京23区のオフィス市場は、空室率が上昇し、賃料は下落しています。


事実、10月〜12月期の成約賃料DIは、-22を記録し、24四半期ぶりに指数がマイナスとなりました。


また、10月〜12月期は前期(7月〜9月)と比べて、指数が35ポイントも下落し、半年前と比較して賃料が下落した物件が倍以上に増加


いかにオフィス需要が低迷しているかを鮮明に示す結果となりました。


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オフィス市場における賃料動向についてより詳しく知りたい方は、ザイマックスの「オフィスマーケットレポート」を参考にしてね!

4.成約賃料DIの動向 〜 住宅市場編

以上の通り、オフィス市場における賃料動向は、テレワークの普及によるオフィス縮小などを受け需要が激減し、賃料が大幅下落していることが分かりました。


では、住宅市場における賃料動向はどうなっているのでしょうか?


日本賃貸住宅管理協会が年2回公表する「日管協短観(2020年4月〜2020年9月)によると、以下図の通り、2019年上半期と比較した2020年の成約賃料指数DIは、全体でみると「変化なし」の割合が6割を超えていますが、DIは大きく減少しています。


日本賃貸住宅管理協会の考察によると、学生や転勤者へのニーズが減少し、販促のため、賃料を減額したことが背景にあるのではないかとのことです。


また、1R〜1DKの賃料は、関西圏ではまったく増加しておらず、関東圏では15.2%増と全国を上回る増加率となっているところも注目ポイントだと思います。


首都圏はホワイトカラーが多く、ホワイトカラーを中心に広がっているテレワークを背景に、住宅設備を充実させようと引越しを行う単身者が増え、その結果、1R〜1DKの需要が増えたのではないでしょうか?


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住宅市場における賃料動向についてより詳しく知りたい方は、日管協短観(2020年4月〜2020年9月を参考にしてね!

5.その他の不動産市場関連指標

ここでは、↑で紹介した「成約賃料DI」と「空室率」を除く、不動産関連の指標を紹介していきます。


  • 空室消化率

期初の空室在庫+期間中に発生した空室の総量の内、期間中にどれだけ空室が減少したのかを表す割合。空室消化率が上がれば上がるほど、住宅需要が高まっていることを意味している。


  • フリーレント付与率

新規契約の内、一定期間家賃支払いを免除する「フリーレント」を付与した割合。また、フリーレントの平均期間を示す「平均フリーレント月数」も併せて公表される。


  • 募集面積率

貸室総面積の内、即入居可能な空室の面積と解約予告済みだが退去前の面積を足した割合。すなわち、貸室総面積に対するテナント募集中面積の割合を示す。

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